Welche Kaufnebenkosten fallen bei einer Eigentumswohnung an?

Eine Eigentumswohnung kann eine gute Altersvorsorge sein. Besonders steigende Mieten sind ein unkalkulierbares Kostenrisiko, das man hiermit vermeiden kann. Allerdings geht die einfache Rechnung, statt Miete zu zahlen, nur noch begrenzt und günstigere Schuldentilgung zu entrichten, oft genug nicht auf. Das liegt dann zumeist an Kaufnebenkosten, die sich in einmalige und laufende Ausgaben gliedern.

Maklerprovision

Die einmaligen Kosten sind Grunderwerbsteuer (Grundsteuer), Notar- und Gerichtskosten und, sofern benötigt, Maklergebühren. Sie entstehen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung.

Nicht nur, wenn der Erwerb von Wohneigentum keine besondere Leidenschaft ist, sondern auch, wenn man bestimmte Anforderungen (beispielsweise Familie oder Barrierefreiheit) hat, kann die Einschaltung eines Maklers sinnvoll sein. Die entsprechenden Maklerprovisionen (auch Maklercourtage) sind im Schnitt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Sie sind allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern haben sich im Laufe der Zeit „eingebürgert“.

Die durchschnittlichen Angaben sind in den vergangenen zwei Jahren mit leicht steigender Tendenz einigermaßen stabil. Der Freistaat Bayern liegt mit 3,5 bis 4,7 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer) im Ländervergleich im unteren Bereich. In Berlin muss man mit dem Doppelten rechnen.

Beispiel: Bei einer vermittelten Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 400.000 Euro würden bei 3,5 Prozent 14.000 Euro Maklerprovision anfallen. Die Maklerprovision wird fällig, wenn der Kaufvertrag mit beiderseitigen Unterschriften beim Notar abgeschlossen wird.

Notar, Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer

Der Notar hat die Oberaufsicht über die Erfüllung der Bedingungen für die Vertragsunterzeichnung und veranlasst die Eintragungen oder Änderungen im Grundbuch. Die Kosten für einen Notar sind vom Käufer zu tragen und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz in Relation zum Kaufwert der Immobilie mit etwa einem Prozent berechnet.

Gerichtskosten, sowie die Grundbucheintragungen selbst, werden zusätzlich mit etwa einem halben Prozent in Relation zum Kaufpreis angesetzt. Das bedeutet meistens zumindest einen vierstelligen Betrag, der nach Vertragsunterzeichnung auch sofort in Rechnung gestellt wird.

Die Erhebung einer Grunderwerbsteuer gilt nicht nur für Grundstücke, sondern auch für Eigentumswohnungen. Sie betrug im Jahr 2006 bundesweit einheitlich 3,5 Prozent im Verhältnis zum Kaufpreis – bevor ihre Festsetzung danach an die Länder überging.

Hier ist Bayern das einzige Land, das diese Höhe seitdem unverändert gelassen hat. In einigen anderen Bundesländern liegt sie aktuell bei 6,5 Prozent. Das macht hinsichtlich unseres beispielhaften Kaufpreises von 400.000 Euro einen Unterschied von immerhin 12.000 Euro.

Insgesamt sollte man also hinsichtlich des Beispiels in Bayern mit mehr als 30.000 Euro rechnen, die entstehen, damit man eine Eigentumswohnung dieser Größenordnung überhaupt erst kaufen kann.

Übrigens werden Banken bei der Berechnung eines Darlehens diese Kosten nicht berücksichtigen, da sie nicht unmittelbar zum Kaufpreis gehören. Sie müssen aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Laufende Nebenkosten: Darlehen und Grundsteuer

Trotz der niedrigen Kreditzinsen lohnen sich unbedingt Vergleiche zwischen mehreren Anbietern. Schon in der genannten Größenordnung kann sogar die erste Stelle hinter dem Komma langfristig einen großen Unterschied ausmachen. Auch hierfür kann man Vermittler – so genannte Darlehensvermittler – einschalten. Nicht selten erhalten diese bei einigen Banken Sonderkonditionen, die an den Kreditnehmer weitergegeben werden. Auch eingerechnet einer zusätzlichen Vermittlungsgebühr kommt es nicht selten vor, dass ein so zustande gekommenes Kreditangebot günstiger ist als ein privat eingeholtes.

Bei dem Begriff Grundsteuer kommen schnell Verwechselungen mit der Grunderwerbssteuer vor. Es handelt sich aber um zwei ganz unterschiedliche Abgaben.

Im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer wird die jährliche Grundsteuer zumeist vierteljährlich abgebucht. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, bindet die Grundsteuer normalerweise in die Miete mit ein. Wer seine Wohnung selbst bewohnt, muss diese Steuer als laufende Kosten einberechnen.

Ihre Höhe wird von der zuständigen Gemeinde aus dem sogenannten Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz berechnet. Das Verfahren ist allerdings so kompliziert, dass sogar innerhalb einer Straße große Unterschiede auftreten können. Gemeinden können beim Hebesatz nach eigenem Ermessen erhöhen. Die Einnahmen fließen ihnen direkt zu. Das macht eine Benennung beispielhafter Zahlen unmöglich.

Betriebskosten, Hausgeld und Rücklagen

Zu den laufenden Betriebskosten zählen alle Ausgaben, die durch den Nutzen des Grundstückes, des Gebäudes und der Einrichtungen entstehen. Das sind Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Versicherungen.

Dazu kommen Kosten für Reinigungsarbeiten in Treppenhaus und Gemeinschaftseinrichtungen wie Dachboden oder Waschküche. Aber auch Wartungskosten für Dach, Fassaden, Decken, tragende Wände und Rauchmelder zählen dazu. Und der Schornsteinfeger möchte ebenfalls bezahlt werden.

Heizung- und Warmwasser werden nach Grundkosten und Verbrauch abgerechnet. Ausnahmen bilden Wohnungen mit separater Heizung oder separater Energieversorgung. Hier kann der Eigentümer direkt mit seinem Energieversorger abrechnen.

Dagegen sollte man sich etwa beim allgemeinen Wasserverbrauch vorher bei der Wohneigentumsgemeinschaft oder der Hausverwaltung erkundigen, welche Kriterien hier angesetzt werden. Denn die kann die Gemeinschaft selbst bestimmen. Festgelegte Prozentsätze pro Wohneinheit oder Quadratmeter sind vor allem für Alleinstehende hier fast immer von erheblichem Nachteil gegenüber etwa Familien mit Kindern.

Alle laufenden Betriebskosten, die zentral über den Hausverwalter abgerechnet werden, sollten ihm als monatlicher Vorschuss, als sogenanntes „Hausgeld“ zugehen. Der Hausverwalter sollte dafür jedes Jahr einen neuen, aktualisierten Wirtschaftsplan zusammenstellen und den Eigentümern vorstellen.

Der Hausverwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft auch juristisch nach außen gegenüber Dritten, zum Beispiel Handwerkern, Versicherungen, Sachverständigen oder Behörden.

Für die Instandhaltung der Anlage sind ebenfalls die Eigentümer verantwortlich. Damit sind nicht die regelmäßigen Wartungskosten gemeint, sondern Rücklagen für den Fall plötzlich auftretender Schäden – etwa für Heizung, Leitungssystem oder das Dach.

Solche monatlich zu zahlenden Rücklagen sind gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings werden auch Höchstwerte dafür genannt. Das verhindert unter anderem, dass innerhalb der Wohneigentumsgemeinschaft andere Eigentümer erpressbar werden. Nicht selten findet man in dem Zusammenhang das geflügelte Wort von den „goldenen Wasserleitungen“, die plötzlich angeschafft werden sollen.

Die Rücklagen werden für jeden einzelnen Wohnungsinhaber nach Quadratmeter und dem Zeitpunkt berechnet, nachdem die Wohnung erstmalig bezugsfertig war. Bei diesem zweiten Kriterium gilt in drei Abstufungen der Grundsatz: je älter, desto höher dürfen die Rücklagen sein. Der Höchstsatz liegt bei 11,50 Euro pro Quadratmeter/Monat und gilt für eine Bezugsfertigkeit, die mehr als 32 Jahre zurückliegt.

Erst wenn das Darlehen für den Kaufpreis abbezahlt wurde, geht die eingangs erwähnte „einfache“ Rechnung, nach der die Eigentumswohnung günstiger im Unterhalt ist als eine Mietwohnung, sehr häufig auf.

Steuervorteile bei Vermietung

Wer seine Eigentumswohnung vermieten möchte, kann mehr als bei der Eigennutzung auf Steuervorteile setzen. Im Wesentlichen sind das die Anschaffungs- und Instandhaltungskosten. Allerdings zählen, wie bei den Bank-Darlehen auch, hier die einmaligen Kaufnebenkosten wie Makler- oder Notargebühren nicht zu den Anschaffungskosten. Sie können nicht abgesetzt werden. Nur bei Vermietung – und nicht bei Eigennutzung – sind die Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar. Hilfe und viele Informationen dazu bietet unter anderem die Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V.

Versicherungskosten

Neben den Versicherungen, die sich auf die Immobilie beziehen, sollte man auch zusätzliche persönliche Versicherungen bedenken. Einige Banken verbinden sogar die Gewährung eines Darlehens mit einer Restschuld- oder Risikolebensversicherung.  Mit so einer Versicherung können Hinterbliebene im Falle des Todes des Kreditnehmers abgesichert werden.

Meist etwas teurer, aber auch bedenkenswert, ist eine Restschuldversicherung, die Zahlungsausfälle etwa bei Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder längerer Krankheit abfedert. Im Ernstfall kann sie auch die gesamte Restschuld abdecken.